Primer uporedne analize idejnih rešenja

Predstavljamo Vam primer iz prakse gde se vidi kako je kontrolni projekat uštedeo investitoru 130.000 €

1. KAPACITETI PARCELE

Zahtev investitora je da se projektuje objekat bruto površine 1.230m2 (230m2 + 4x 250m2) ne računajući terase.

IDEJNI PROJEKAT:
Ostvareni kapaciteti: prizemlje 202m2,tipski sprat 224m2, ukupno 1098m2.

Pri tome, prekršeno je pravilo da se objekat odmakne od zadnje granice parcele min 8m (oko 20m2 po spratu su neregularni, ukupno 80m2). Erkerima se može dodati 4x 8m2 = 32m2 (ukupno 1.130m2), što je za 100m2 manje od traženih 1.230m2. Ne vidi se na koji način bi se ispunio zahtev investitora, jer bi se produžavanjem zgrade u dubinu parcele još više prekršilo pravilo „8m“ (produžile bi ionako uske sobe, što ne bi dobro ni izgledalo). Manjak površine se javio zbog povačenja zgrade od građevinske linije da bi 3 parking mesta stala ispred zgrade.

Prekršeno je pravilo da se mora obezbediti prolaz stanarima u dvorište zgrade. Ako bi se taj uslov ispoštovao, površina prizemlja bi bila još manja (za oko 15m2).

Stepenište nema prozor i prirodnu ventilaciju.

KONTROLNI PROJEKAT:
Ispunjen je zahtev investitora da površina spratova iznosi 250m2. U prizemlju bruto površina iznosi 205m sa prolazom u dvorište ili 220m2 bez prolaza. Ukupna bruto površina iznosi 1.205m2 ili 1.220m2, što je za 122m2 više. Traženi kapacitet se može postići samo produžavanjem zgrade u dvorišnom delu za oko 0,5m, čime se narušava pravilo od „8m“, pogotovo ako su u planu i terase.
Ispoštovano je pravilo o udaljenosti od zadnje granice parcele.
Stepenište ima prozor i prirodnu ventilaciju.
Nacrtani erkeri se ne uklapaju idealno u arhitekturu stanova, možda je bolje kapacitet iskoristiti u dvorišnom delu objekta, ili preprojektovati erker.

2. ARHITEKTONSKO REŠENJE I PROCENAT KORISNE POVRŠINE
Oba rešenja imaju ozbiljnu manu da dve sobe imaju prozore u svetlarniku na bliskom rastojanju što je prouzrokovano zahtevanom površinom objekta i što većim brojem soba. Ovo se verovatno ne može izbeći. Treba razmotriti kako to utiče na prodaju stanova, odnosno da li je bolje proširiti svetlarnik i time popraviti kvalitet stanova na račun površine.

2.1 PODZEMNA ETAŽA

IDEJNI PROJEKAT:

U objektu je projektovano 7 parking mesta, 3 su ispred zgrade. Širina parking mesta u objektu je 2,4m. Mesto broj 7 ne može realno da se koristi (može samo da se prikaže). To znači da se mogu prodati samo 6 parking mesta. U osnovu podzemne etaže ucrtane su ostave ukupne površine 16.3m2. Međutim, nisu predviđene prostorija za toplotnu podstanicu i mašinska soba za lift, koje bi zauzele veći deo površine ostava. Preostale bi 1-2 ostave. Ne bi bilo loše da jedna od njih bude prostorija za čistačicu da ne bi skupljala vodu po stanovima. Protipožarni tampon je na neobičnom mestu, iza parking mesta, što nije idealno.

 

 

KONTROLNI PROJEKAT:
U objektu se nalaze 9 parking mesta širine 2,5m (ispod rampe) i ~2,8m (uz dvorišnu granicu). Prodaje se svih 9 parking mesta. Finansijski, to je oko 45.000€ više za investitora.

Predviđene su sve neophodne prostorije. U kontrolnom projektu veća je dubina uličnog dela podzemne etaže za 90cm što izaziva dodatne troškove građenja u iznosu od oko 5.500€ (predračun u prilogu). Površina ostava za prodaju, nakon ucrtavanja svih sadržaja u oba projekta su slične, pa je finansijska razlika u ovom pogledu zanemarljiva. Nagibi rampi su znatno blaži (~10%) u kontrolnom projektu, ali su rampe ukupno duže, zbog veće dubine.


 

2.2 PRIZEMLJE

IDEJNI PROJEKAT:

Odnos neto i bruto površine je samo 70% (146/202). Postoji greška u tabeli sa površinama zajedničkih prostora, površina lifta je manja, pa je moguće da je odnos bolji za 5%, proveriti. Ostava na spratu može se prodati po upola nižoj ceni nego stan (5 ostava x 2,3m2 =11,5m2 x 1.000€ = 11.500€ gubitka). Manji stan nije idealno rešen: uske prostorije (manje od 3m), dugačak hodnik, premali wc (nema lavaboa), soba na ulazu.

 

 

KONTROLNI PROJEKAT:
Odnos neto i bruto površine je 78%.(172/220). Manji je hodnik zato što se prolazi pored zgrade što ne spada u zauzeće. Neto prodajne površine ima ~25m2 više. Ovakvo rešenje je bolje za ~6m2 na jednakoj bruto površini. Nema ostave, sva korisna površina se prodaje u punom iznosu.

Na spratu su dva stana od po 85m2.Ulični stan ima manu zato što se na deo iznad garaže penje na 2 stepenika. To je loše rešenje za upotrebu, ali pruža mogućnost da se ta površina ne prikaže u projektu. (ako se plafon garaže brže spusti, ne mogu se smestiti prostorije ispod rampe u garaži).
 



2.2 TIPSKI SPRAT


IDEJNI PROJEKAT:

Odnos neto i bruto površine je 77%. Arhitektonski, ima dosta hodnika (12,84m2), sve sobe su uske (širina manja od 3m), premali wc, dobar ulični deo stana. Dobra je ideja da stanovi budu dvostrano orijentisani, ali je neminovna veća dužina hodnika.



KONTROLNI PROJEKAT:

Odnos neto i bruto površine je 79%. Bolji odnos je uglavnom zbog ostave, površina stepništa i lifta su približno iste. Na spratu su dva stana: 94m2 i 103m2 .Neto površina po spratu je veća za 28m2. Manje hodnika (9.6m2 u stanu 94m2, 11.5m2 u stanu od 103m2), samo jedna uzana soba.


3. REKAPITULACIJA

 

  IDEJNI PROJEKAT KONTROLNI PROJEKAT RAZLIKA RAZLIKA (€)
parking mesta (kom) 6 9 3 45.000€
bruto površina (m2) 1.098 1.220 122  -125.000€
neto prodajna površina - stanovi (m2) 834 963 129 260.000€
      UKUPNO: 180.000€


Razlika je realno manja za dodatak erkera (32m2), prodaju ostava (11.5m2) i dodatne radove u garaži (-5.500€). To znači da je kontrolni projekat u finansijskom smislu bolji za investitora za oko
 

130.000 €


što navodi na zaključak da još treba raditi na idejnom rešenju, kako bi se došlo do optimalne varijante za investitora, u finansijskom aspektu investicije.

Napomena 1: idejno rešenje arhitekte je bolje od kontrolnog projekta u smislu projektovanja konstrukcije objekta i postavljanja stubova. Oba rešenja imaju dobro postavljena jezgra. U kontrolnom projektu linija zadnje ivice zgrade u podzemnoj etaži pada u prazan prostor ispred parking mesta, pa treba proveriti koliko to poskupljuje konstrukciju objekta.

Napomena2: treba razmisliti da li u uličnom delu objekta predvideti stan ili poslovni prostor, pogotovo što se zahteva odnos 20%-80%. Prilog 1: predračun za dodatne radove u garaži

 

POZICIJA KOLIČINA CENA
iskop 93,6m3 500 €
spoljni zidovi od betona d=20cm 4,32 m3 2.800 €
jezgro od betona d=20cm 4,32 m3 1.300 €
zidovi od opeke d=12cm 21,6 m2 650 €
stepenice i pločice 0,3 m3 130 €
  UKUPNO: 5.380 €

 


Mi naplaćujemo samo procenat uštede!
 
Za sve informacije kontaktirajte nas putem mejla office@yubuild.com ili na telefone 011/2180-644 i 011/2180-567.