Projektno finansiranje
17. 11. 2010.

Projektno finansiranje je novi na?in finansiranja izgradnje objekata za tržište.

Kada investitor samostalno obezbedi lokaciju i odobrenje za gradnju, banka preuzima na sebe finansiranje svih budu?ih troškova, kao što su situacije izvo?a?a, ure?enje gra?evinskog zemljišta, itd., sve dok se prodajom prostora ne namiri dugovanja investitora.


Investitor dobija sigurno i stabilno finansiranje, ali i slede?e dodatne prednosti:

Nisku kamatu. Banke smatraju da je ovakav na?in finansiranja siguran
• Mogu?nost da se stanovi prodaju kada su završeni ili gotovo završeni. Tako se postiže zna?ajno viša cena stanova.
• Banka po automatizmu kreditira i kupce stanova

Realni troškovi novca iznose svega od 3% do 6% investicione vrednosti kroz ovakvo finansiranje. Ovi troškovi se bez ikakvih problema kompenzuju pove?anom cenom završenih objekata u odnosu na cenu objekata u izgradnji.


Faze u realizaciji projektnog finansiranja

1. Investitor osniva novo preduze?e

Potrebno je da Investitor osnuje novo preduze?e (SPV – Special Purpose Vehicle) koje ?e biti predmet kreditiranja. Ovo preduze?e osniva mati?na kompanija u svrhu ostvarenja samog projekta, ?ija je jedina i osnovna delatnost upravo izgradnja odre?enog objekta. Na to novo preduze?e se prenosi vlasništvo nad lokacijom i gra?evinska dozvola.

Kredit se odobrava novom preduze?u (SPV – Special Purpose Vehicle) na osnovu procenjene isplativosti objekta za ?ije izvo?enje je osnovano.

Osnov za odobravanje sredstava predstavljaju procena nov?anih tokova projekta i mogu?nosti otplate kredita, a ne kreditna sposobnost i vrednost imovine investitora (akcenat je na analizi projekta, a ne analizi mati?nog preduze?a).


2. Investitor priprema dokumentaciju

Pre podnošenja zahteva za kredit, novo projektno preduze?e obezbe?uje Pravosnažno Rešenje o odobrenju za izgradnju, kao i ostalu dokumentaciju izdatu od strane nadležnih institucija, a koja je potrebna za po?etak radova na izgradnji nepokretnosti.

Odobrenje za izgradnju i ostala potrebna dokumentacija treba da glase na novoosnovano projektno preduze?e.


3. Obezbe?ivanje sredstava

Investitor obezbe?uje odre?eni iznos sopstvenih sredstava za finansiranje projekta, 20- 30% vrednosti celokupne investicije (ovo je prosek, neke banke finansiraju i do 85% vrednosti projekta).
Banka uglavnom ne traži dodatna sredstva obezbe?enja, osim onih koje se odnose na sam projekat.


4. Koriš?enje sredstava

Po pravilu, banka ne upla?uje novac investitoru, nego pla?a njegove ra?une vezane za izgradnju objekta. Ovde se pojavljuje i jedan dodatan trošak: konsultant koji u ime banke overava ra?une koji se pla?aju i ?ije angažovanje po pravilu pla?a investitor.


5. Otplata i rokovi dospe?a kredita

Banka po pravilu traži da se SPV obaveže da ?e sve svoje prihode napla?ivati preko ra?una banke koja mu finansira projekat. Taj novac je obi?no smešten na poseban ra?un i banka za njega pla?a kamatu investitoru, koja je zna?ajno manja od kamate koju banka napla?uje od investitora. Na taj na?in banka može da ima potpuni uvid nad tokom novca.

Investitor može povremeno da traži od banke da se napravi obra?un, da se novac na posebnom ra?unu upotrebi za isplatu dugovanja prema banci i time smanji troškove kamate.
Kada su namirene sve obaveze prema banci, SPV nastavlja da posluje samostalno i može da posluje kao bilo koje drugo preduze?e.

Na takav na?in investitor može da sa?eka završetak objekta da bi sav novoizgra?en prostor prodao po najvišoj tržišnoj ceni za završeni novi prostor.

Istovremeno, banka postaje deo sistema marketinga i prodaje prostora za potrebe investitora. Banka takve kredite može da daje pod povoljnim uslovima i po pojednostavljenoj proceduri, jer je sigurna da je u kvalitet samog projekta


Tipi?ni troškovi investitora prilikom ovakvog finansiranja su:

Troškovi bankarske kamate

U ovom trenutku banke daju kredite sa kamatnim stopama na godišnjem nivou od 8% do 14%. Kako dobro organizovana izgradnja traje 12 meseci, a troškovi su ravnomerno raspore?eni tokom tog perioda, investitor efektivno plati 4% do 7% kamate banci. Ako banka finansira 80% vrednosti objekta, to iznosi 3,2% do 5,6% investicione vrednosti, koja može da bude zna?ajno manja od prodajne cene.


Troškovi overavanja ra?una

Banke traže od investitora da plati troškove angažovanja nezavisnog konsultanta koji za potrebe banke overava ra?une koje banka pla?a. Za naj?eš?e objekte koje banke finansiranju, vrednosti oko 1,5 mil €, usluge konsultanta koštaju 500 € do 1000 € mese?no, odnosno ukupno oko 0,3% do 0,8% investicione vrednosti.



Tipi?ni dodatni prihodi investitora prilikom ovakvog finansiranja su:

Viša prodajna cena prostora koje je završen od prostora koji je u izgradnji

Poslovni prostor i stanovi koji su završeni se mogu prodati izme?u 10% i 20% skuplje od onih koji su u izgradnji. Ovo se odnosi na prodajnu cenu, koja može da bude znatno ve?a od investicione vrednosti.

Kamata na sredstva od prodaje prostora u izgradnji

Ako investitor odlu?i da prostor proda pre završetka objekta, banka mu na taj iznos odobrava dodatnu kamatu, koja se realno odbija od bankarske kamate za kreditiranje. Ako investitor zaklju?i da mu to odgovara, on može namiriti sva potraživanja banke i pre završetka objekta i tako umanjiti troškove bankarske kamate i konsultanata

 

Dodatne prednosti ovakvog finansiranja izgradnje objekata:


Investitor ima obezbe?en siguran izvor sredstava za pla?anje izvo?a?a i opremanja gra?evinskog zemljišta. Pod takvim uslovima sposoban investitor može da obezbedi znatno povoljnije uslove od svojih izvo?a?a i popust prilikom pla?anja opremanja gra?evinskog zemljišta

Kupac prostora ima povoljnije uslove i jednostavniju proceduru za dobijanje kredita za kupovinu prostora. Na taj na?in lakše je motivisati kupce da kupe prostor od investitora koji finansira gradnju kroz projektno finansiranje.
Banka svojim klijentima koji traže poslovni prostor ili stanove direktno može da ponudi objekte koje sama finansira i time postaje deo sistema prodaje prostora, bez dodatnih troškova za investitora.

Banke koje nude projektno finansiranje u Srbiji su:
Banka Intesa
Erste Bank
Eurobank EFG
Hypo Alpe-Adria-Bank
KBC Banka
OTP Banka
VOLKSBANK
UniCredit Bank

Ukoliko želite da više saznate na ovu temu kontaktirajte nas na office@yubuild.com ili na telefon 011/ 2180-644